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Casa na praia vale a pena?

Prefere alugar essa mansão em Miami nas férias ou comprar uma casa em Mongaguá para passar o fim de ano? Custo de oportunidade ajuda a decidir

Ter a casa própria é o primeiro grande desejo de um grande número de pessoas, independentemente de ele ser realizável ou não. Ter uma casa de veraneio, uma casa a praia ou no campo, deve ser o segundo maior sonho. Essa conclusão é minha, não está em pesquisa nem nada do tipo, mas arrisco a dizer que é um pensamento generalizado, principalmente entre os brasileiros da classe média que viram sua renda aumentar – e a possibilidade de comprar imóveis ficar cada vez mais perto.

Se o primeiro desejo demonstra um pensamento correto em torno da construção de um patrimônio, o segundo aponta para um desperdício de dinheiro que ignora completamente uma coisa que os economistas chamam de custo de oportunidade. Em resumo, esse conceito considera a vantagem de uma escolha sobre a outra. Esse custo tem a ver, de certa forma, com o preço de uma casa, mas também inclui na conta todas as outras opções abandonadas em prol da primeira escolha.

Meus pais construíram uma casa no litoral de São Paulo, após vários anos de trabalho duro, para onde viajávamos nos finais de ano e em poucos feriados. Pouparam algum dinheiro na época da inflação descontrolada do começo dos anos 1990 e deram entrada em um terreno. O material foi comprado aos poucos, nos anos seguintes, e a casa lentamente tomou forma. Conforme o tempo foi passando – e a situação financeira da família piorou –, a casa foi ficando de lado até chegar um tempo em que ela ficava fechada.

O custo de oportunidade dessa escolha foi altíssimo. Era preciso deixar de fazer alguma coisa para ter a casa. Era preciso tirar o dinheiro da poupança para construir. O resultado é que o uso, até o momento em que meu pai decidiu se mudar para lá, alguns anos atrás, era muito pequeno perto do valor investido. A mudança dele se deu, inclusive, após a casa ser invadida por assaltantes que levaram alguns eletrodomésticos velhos que meus pais mantinham por lá.

O que estou querendo dizer com isso? Que ter um segundo imóvel, para lazer aos finais de semana, não compensa. Essa conta é negativa para a compra da casa na praia (ou no campo, ou em Marte), em quase todos os casos.

Uma reportagem do site InfoMoney diz que “ao considerar comprar uma casa na praia, além do valor do imóvel e de uma possível reforma, é preciso avaliar também os gastos com IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), contas de água, luz, gás, segurança, manutenção, condomínio – em alguns casos – e faxina.”

A comparação, em termos anuais, demonstra a diferença. “Considerando um imóvel de R$ 550 mil [o preço é de um apartamento de médio padrão, perto da praia em cidades como Santos ou Caraguatatuba], com condomínio de R$ 600, por exemplo, tem custo anual de R$ 62.590”, mostra o cálculo. O valor leva em conta até impostos – e considera-se, para demonstração, que o imóvel já tenha sido quitado.

“Uma família que opte por se hospedar em hotéis, utilizando dois quartos [para casal com filhos], com  um custo médio de diária de R$ 600 e viaje, no total, 30 dias por ano,  terá um gasto anual de R$ 36 mil, ou seja, R$ 26.590 a menos que se a família decidisse comprar uma casa na praia.”

É aí que o custo de oportunidade aparece: além de ser mais cara, ter uma casa na praia implica em abrir mão de viagens para quaisquer outros lugares. As férias serão sempre na mesma casa, com visitas sempre à mesma praia – e o mesmo trânsito intenso para descer a serra do litoral de São Paulo, no caso de quem curte a costa paulista.

Um texto do site Enriquecimento Total diz que “a casa de veraneio será uma fonte a mais de despesas desnecessárias”, a não ser que o proprietário seja um investidor especializado em especulação imobiliária. Não creio que esse seja o caso da maior parte dos trabalhadores.

E costuma-se esquecer de que não só a casa custa muito, como também é preciso mobiliá-la e realizar as devidas manutenções. “A aquisição em si imobiliza uma grande soma de dinheiro que poderia estar rendendo juros sobre juros”, diz o site.

A dica é: quem consegue comprar uma casa na praia pode se planejar e investir o dinheiro, ganhando juros sobre ele, que pode ser usado anualmente para as férias merecidas com a família. Vale guardar para alugar uma casa em frente ao mar, para reservar quarto em um hotel no Nordeste, para curtir um SPA relaxante no interior, para pagar os albergues em meio a um mochilão… Enfim, deixar de comprar uma casa na praia significa optar pelo custo de oportunidade de ter várias alternativas de viagem, nas quais a preocupação maior será a de decidir para onde ir.

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Valor do aluguel: a conta

O preço dos imóveis no Brasil subiu de forma tão intensa que vem causando algumas distorções no mercado a ponto de acabar com qualquer consenso sobre a maneira mais interessante de usufruir de um imóvel. O dilema de comprar outro imóvel ou morar de aluguel atormenta quem busca uma casa, assim como para quem investe o problema é entre a renda da locação ou a valorização do preços do bem mesmo com os juros de financiamento. Falei sobre o assunto no post anterior do Chega de Dívida.

A relação saudável entre preço de venda e preço de locação (no mundo ideal) é aquela em que tanto faz para o morador comprar a casa ou pagar um aluguel apenas para usufruir o bem. Isso não existe. O que existe são tempos em que compensa alugar ou em que vale mais a pena comprar.

O economista Marcelo D’Agosto, do blog O Consultor Financeiro, escreve que “atualmente parece fazer mais sentido alugar do que comprar. No entanto, a ampla disponibilidade de financiamento e a perspectiva de valorização contínua dos imóveis estimula os novos compradores a pagar preços cada vez mais altos pelos imóveis”. Ou seja, tem gente que continua financiando imóveis sem refletir se o preço é alto ou não – acreditando simplesmente que ainda há espaço para subir mais.

O blog Valores Reais traz uma conta mostrando uma relação entre valor de venda e aluguel anual. “Você pagaria de aluguel anual o total de R$ 5700 por um imóvel que esta na faixa de preço de venda de R$ 100000 no mercado imobiliário no momento?”. O preço do imóvel dividido pelo valor da locação, no exemplo, é 17,5. Segundo o texto, “quanto mais alto é o valor da razão (R), mais faz sentido alugar. O normal seria um valor R = 10, que pode ser considerado um grande negócio para quem quer comprar um imóvel”.

Usando esta conta, retomo o exemplo da quitinete de 30 m² e R$ 180 mil, na região da Barra Funda, em São Paulo. O aluguel ficaria na casa dos R$ 1000 (ou R$ 12 mil anuais). A taxa de retorno é dada por 180000/12000=15.

Para inquilinos, o valor está alto, mas compensa mais ficar neste imóvel pagando aluguel do que eventualmente comprá-lo. Para proprietários, a compra não só é desaconselhável como a meta de alugar representa prejuízo.

Comprar para alugar, hoje em dia, significa ter prejuízo por causa das taxas e impostos do imóvel e dos juros do contrato de financiamento

Eu que queria comprar outro imóvel para alugar seria traído pelos juros. Se os atuais preços de venda das casas e apartamento estão altos e vale mais a pena alugar, significa que para o dono do imóvel ficam os ônus das taxas e de impostos. O site InfoMoney traz uma lista de custos escondidos que os compradores só lembram na hora de fechar o negócio.

Além disso, há os custos de reforma e a renda zero dos momentos em que o imóvel fica vazio. Nada disso é compensado pelo aluguel que um inquilino pagaria, simplesmente porque os preços estão abaixo do custo que o comprador teria que desembolsar para comprar a propriedade – e é aqui que entram as altas taxas de juros dos financiamentos e o prazo longuíssimo dos contratos, de 30 anos (360 meses).

A vantagem é que eu não teria preocupação para arranjar um teto: minha avó mora em uma casa grande (de 90 m²) que, por força das circunstâncias familiares, havia passado por uma reforma e virado duas casas menores, de 45m² cada uma. Mas isso não significa que eu deixaria de ter contas – dividir uma moradia representa dividir todos os custos, incluindo água, luz e comida.

Colocar tudo na ponta do lápis mostrou que era inegável a vantagem de não ter mais que pagar aluguel. Além das contas mensais, há uma contribuição voluntária à vózinha, a título de compensação pela saída do inquilino anterior, que significava alguma renda a ela. No fim das contas, ela não só não perdeu essa renda como ganhou uma companhia querida (e olha que eu sou modesto, hein).

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Comprando outra casa

Comprar a casa própria é um sonho que muitos gostariam de realizar, e alguns, de fato, conseguem. Vender uma casa é coisa que poucos gostam, porque é uma sensação visível de que um patrimônio seu está se esvaindo. Comprar outra casa, então, é ainda mais complexo. Quem vende um imóvel tem como maior preocupação o dinheiro acabar de uma hora para outra. O maior vilão é o Imposto de Renda.

Quem vende um imóvel que se valorizou ao longo do tempo tem a seu favor um efeito chamado ganho de capital. Se um apartamento valia R$ 100 mil na hora da compra e agora vale R$ 180 mil, a Receita Federal cobra imposto sobre os R$ 80 mil da valorização. A taxa para imóveis é de 15%, mas está isento o vendedor que usar o dinheiro para comprar outra casa em um período de até seis meses a contar da data da venda. É o que explica a jornalista especializada em finanças Sophia Camargo, em seu blog.

O objetivo do fisco é simples: evitar especulação imobiliária, ou seja, tributar somente quem vende imóveis para embolsar o lucro. Esses pagam imposto. O proprietário que só quer ter uma casinha maior pode, sim, vender uma e comprar outra em um semestre sem sentir a mordida. A medida é interessante porque facilita os negócios entre proprietários – e me parece um justo incentivo a quem não está visando somente ao lucro, mas uma moradia.

Mesmo assim, surgiu a preocupação: os imóveis estão caros e eu não sei onde achar outro apartamento por um bom preço. Como já contei no Chega de Dívida, pensei em alugar meu apartamento antes de vendê-lo. Uma alternativa seria aplicar esse dinheiro em um imóvel numa região de grande liquidez de aluguel – condomínios simples, em áreas próximas ao centro, costumam alugar rapidamente.

Rodei um pedaço da zona norte, da zona oeste e do centro de São Paulo buscando um campeão de locação: apartamento de dois quartos, de 50 metros quadrados, com condomínio barato. Mais procurado do que esse, só quitinetes para estudantes em bairros onde há universidades. Mas a conta não fechava.

Eu vendi o meu apartamento com dívida remanescente no banco, cujo saldo foi quitado no momento da venda, com pagamento à vista pelo novo dono. Dado o fato, eu veria no bolso pouco mais da metade do preço da venda, do qual ainda seriam descontadas as taxas, os impostos e a corretagem da imobiliária (em torno de 10% do valor total). Considerando o total que eu havia desembolsado até então pelo imóvel, o lucro bateu na casa dos 250% – o que é uma valorização espetacular.

Mesmo assim, esse dinheiro não seria suficiente para comprar outro imóvel do mesmo padrão do meu. E há pesquisas ainda mostrando que não há bolha imobiliária, como esta da FGV divulgada pelo portal Exame. Mesmo assim, os preços estão muito acima do razoável há meses.

Além dos preços altos, havia outro agravante: eu tinha separado uma parte do dinheiro da venda para quitar dívidas, entre elas a da faculdade e da mudança que fiz para a casa da minha avó (casos que eu conto mais adiante). Sem falar no carro para quitar. Minha estratégia em todos os casos será a de devolver aos poucos esses valores para restaurar o patrimônio alcançado com a venda do apartamento.

Só havia condições financeiras para dar entrada em uma nova casa, com parte do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e financiar a diferença.

Veja um exemplo: uma quitinete de 30 m², na região da Barra Funda, estava valendo R$ 180 mil, com aluguel na casa dos R$ 1.000. Eu daria R$ 40 mil de FGTS, mais R$ 36 mil de entrada (do bolso), e financiaria outros R$ 104 mil em 30 anos (360 meses). Pela simulação, a parcela ficaria na casa dos R$ 1000.

Mas o valor da parcela, nesta hora, deve ser o menos importante. O apartamento (dos mais em conta que eu achei, diga-se de passagem), tem uma relação entre o preço por metro quadrado altíssima (R$ 6000 cada m²). E a relação do aluguel está irrisória: o valor mensal da casa para o locatário (o dono, que busca renda de aluguel) representa 0,55% ao mês sobre o valor da compra da casa (1000/180000=0,0055, ou 0,55%). A poupança rende aproximadamente isso, sem precisar pagar nenhuma taxa imobiliária ou imposto de renda. Ou seja, não compensava.

Nesse cenário, talvez fosse preferível pagar o IR para o leão. Passei mais de mês refletindo sobre como seria ter um novo imóvel quando surgiu outro alívio. Uma isenção se aplicaria ao meu caso: sendo o único imóvel de minha propriedade e, também, única venda nos últimos cinco anos, o ganho de capital é isento.

É o que diz um compilado de respostas com o tira-dúvida sobre o IR, publicado no site IG Economia. “Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua está isenta de tributação desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel.”

Eu precisaria comprar outro apartamento? Não. Deveria investir o dinheiro? Sim. Pagar as dívidas com mais calma e menos afobação? Com certeza. Falta uma coisa: não mexer mais no dinheiro, montar uma estratégia de investimento e ir aprender qual o melhor investimento para o meu caso.

Para quem quer ver a resposta da Sophia Camargo à dúvida sobre imóveis pode clicar aqui: “O que é que eu faço, Sophia?”

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Planejando a reforma

A reforma de uma casa costuma custar 20% do valor do imóvel, como atestam alguns especialistas em imóveis e decoração. Já contei aqui no Chega de Dívida que uma fatia do meu endividamento foi para arcar com esses custos escondidos da mudança quando me mudei para o apartamento. Mas se a venda da casa trouxe um alívio para o bolso porque as pesadas parcelas do financiamento e do condomínio deixariam de existir, ela trouxe outro problema: era preciso achar outro lugar onde morar.

E, mais do que isso, seria preciso arcar com mais uma reforma. Minha avó tem um imóvel que é dividido em duas casas. Uma casa grande que, após uma reforma, havia virado duas residências menores, de quarto-e-cozinha com uns 40 m2 cada uma. Um destes espaços era alugado e ela passou a me acomodar após a saída do inquilino. Eu precisaria “dar um tapa” na casa antes de entrar.

Mesmo que eu estivesse ainda resolvendo as dívidas que haviam ficado para trás, entraria mais um gasto a partir de então. Por “tapa”, leia-se reforma no banheiro e na cozinha, e pelo menos uma demão de tinta na sala e no quarto. Dessa vez, tudo seria milimetricamente planejado. Essa é a regra de ouro para qualquer gasto.

“A primeira tarefa antes de iniciar uma reforma é o planejamento. Tenha claro aquilo que vai fazer e quanto pode gastar, pois as tentações ao longo da reforma são muitas, e a empolgação pode transformar uma simples reforma em uma obra interminável.” É o que ensina esse texto do site Bem Simples.

Na mínima das reformas, o banheiro deveria ser aumentado e a cozinha precisaria de uma nova pia. O trabalho, se ficasse só nisso, seria um erro porque a casa, já antiga e com alguns problemas de encanamento, pedia uma arrumação nas partes molhadas. Decidi integrar a cozinha à sala em um ambiente único, e usar o espaço da antiga cozinha como banheiro – e, por consequência, aproveitar o antigo banheiro como área de serviço. Eu ganharia um cômodo a mais e um ambiente mais amplo.

Meu mote foi quebrar o mínimo possível e reaproveitar o que eu conseguisse. “Nem sempre reformar o ambiente significa quebra-quebra. É importante saber quando é realmente necessário trocar o piso, por exemplo”, diz o Bem Simples. Tirei uma parede da sala para torná-la um ambiente único com a cozinha e fechei a antiga cozinha para fazer o banheiro.

Louças de banheiro foram substituídas – e o material foi racionalizado para dar criatividade: pra que usar azulejos em todo o banheiro se a parede que molha é só a do box? Azulejo só lá dentro. Pra que revestir a cozinha toda se a área que engordura ou molha é só perto da pia e do fogão? Racionalizei ali também.

E mais do que ter o projeto em mãos, era ideal saber quanto isso custaria antes mesmo de começar a obra. É o que diz este texto do site Exame.com: “Antes de definir quais reparos serão feitos, é essencial listar os gastos previstos, para assegurar que o projeto seja condizente com orçamento disponível e evitar paralisações nas obras por motivos financeiros. Mudanças no decorrer da reforma atrasam, e muito, a entrega.”

Mas como ter, de início, uma ideia mínima? O site ClickReforma tem uma calculadora interessante para avaliar o preço médio da reforma a partir do custo da construção. Minha cara era popular e não tinha mais do que 40 m² – sendo que destes, só metade teria uma reforma de fato. Pela conta da calculadora, eu gastaria quase R$ 12 mil, tendo o preço médio de R$ 600 cada metro quadrado reformado.

O pedreiro fechou o valor da mão de obra pelo projeto todo, e não por dia – o que me deu mais segurança na conclusão do trabalho. E os materiais, por serem pagos à vista, tiveram bons descontos. O valor final ficou abaixo do previsto em, mais ou menos, uns R$ 2000.

Mas como as dívidas nunca acabam, eu precisava encontrar uma forma de devolver o dinheiro. Eu mesmo financiei minha reforma. Os juros foram maiores do que os do banco, mas quem vai ficar com mais dinheiro no fim das contas sou eu mesmo. Pelo parcelamento montado, até fevereiro ainda terei dívidas a pagar – mas a sensação é de que as coisas continuam andando bem para cumprir o prazo de um ano para acabar com as dívidas.

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Endividamento (des)confortável

O que faz você feliz: ter uma casa na praia que é usada poucas vezes no ano ou conseguir poupar para viajar pelo mundo todos os anos?

A população está perigosamente confortável com o consumo e com o endividamento. Sem um colchão de segurança, uma reserva de emergência, uma poupança ou qualquer outro nome que se queira dar para o popular dinheiro guardado, os consumidores continuam comprando apenas se preocupando com o valor da parcela. “Cabendo no bolso, tá valendo”, dizem.

Pesquisas corroboram com a visão de que o endividamento começa a entrar em níveis preocupantes. A Fecomercio-SP (federação dos lojistas e profissionais de serviços de São Paulo) diz que 53,5% das famílias tinham algum tipo de dívida em agosto. O número é o maior patamar do ano. Já a Boa Vista Serviços, empresa que administra o SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito), afirma que a classe C é a que mais possui consumidores com o nome sujo. Ao todo, 23% da classe média têm alguma restrição. No Brasil, 19% dos consumidores disseram estar sujos na praça.

Para o educador financeiro André Massaro, “mais da metade da população não consegue guardar dinheiro para comprar bens de alto valor à vista”. Ele se refere , principalmente, a itens de consumo como eletrodomésticos e carros, mas a inexistência do esforço poupador se estende à compra da casa própria também. “As pessoas estão perigosamente confortáveis com o endividamento.”

Massaro, que é especialista em finanças e dá palestras e cursos com sua empresa, a MoneyFit, abordou o tema da relação entre dinheiro e felicidade durante a ExpoMoney, maior feira de economia, investimentos, finanças e educação financeira do Brasil. O evento ocorreu entre a última quinta-feira (20) e sábado (21), em São Paulo.

“Vivemos um período ‘feliz’ financeiramente, com inflação sob controle, embora eu ainda a considere alta para os padrões internacionais; e juro nos menores patamares da história, apesar de a Selic a 7% também ser um valor altíssimo”, explica. “O cartão de crédito, que já foi item de luxo, está mais acessível do que nunca.”

A euforia e o otimismo somados à falta de planejamento e de educação financeira são uma bomba relógio às finanças das famílias. “Já há um cenário de estresse financeiro, e as dívidas só pioram a situação”, afirma.

Erros como manter investimentos que rendem juros baixos e pagar empréstimo pessoal são indícios de que falta mais informação ao consumidor. “As pessoas não falam sobre o assunto e caem em falhas lógicas, a tal da contabilidade mental, cometendo erros com o orçamento”, reforça. É comum famílias se desestruturarem por causa de dívidas – e por fala de diálogo e comprometimento coletivo relativo a isso.

E aí acaba a felicidade. “Perguntar se dinheiro compra felicidade é um clichê. Ele não compra. Mas ele é muito útil e necessário na nossa vida”, diz.

Um dos maiores erros, para Massaro, reside em não sabermos como quantificar nossos sonhos. “Tudo o que não se pode medir não se pode melhorar”, tampouco alcançar.

Outra falha está em achar que a propriedade, por si só, é uma felicidade plena. O questionamento é irrefutável: pra que ter uma casa na praia e manter altos gastos para usá-la poucos dias no ano? “Não vale mais a pena alugar uma? Ou quem sabe usar o dinheiro para uma viagem? Eliminar o desejo de propriedade traz nossa curva de felicidade mais para baixo”, afirma.

Isso significa que, para quem tem desejos palpáveis, mensuráveis e realistas, a felicidade custa menos. “O que vale é o usufruto”, conclui. Veja abaixo o que o Massaro tem a dizer sobre dívidas boas e dívidas ruins – e como usar a primeira e evitar a segunda:

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Casa própria V – Móveis ficam

Depois da cama, guarda-roupa foi o segundo que chegou ao apartamento. Mas não tinha como sair de lá porque era grande demais. Então ficou

Não quero olhar de forma pessimista, mas é fato: sempre uma boa notícia vem acompanhada de uma não tão boa. Terminei o financiamento dos móveis planejados em boa hora, no momento em que as contas mais pesaram no bolso. Mas agora que a casa está vendida, resta a pergunta do que fazer com os móveis?

O primeiro que chegou ao apartamento, logo depois do colchão, foi um guarda-roupa. Branco, com porta de correr, comprado em uma dessas grandes redes de móveis e decoração. Não foi barato na época, mas valeu a pena tê-lo parcelado em poucas vezes. Ele parecia justinho para o quarto de dormir e acomodava confortavelmente as roupas de um casal sem filhos.

Depois de montado, o primeiro susto: sobrou móvel e faltou quarto. Ele ficou grande demais e não caberia no mesmo cômodo da cama. Sem chilique, o transformei em um armário de escritório – enchi-o com meus livros, casacos e outras caixas.

Precisava, então, de um guarda-roupa de verdade. Namorava móveis planejados havia meses, mas eles não cabiam no orçamento. Mais do que vontade, era necessidade. A conta errada do outro guarda-roupa mostrava que o apartamento pedia móveis sob medida.

Assim foi: cozinha e quarto montados com prestações a perder de vista. Mais precisamente, 36 parcelas de R$ 400. O valor da mensalidade nem foi o que pesou na compra, mas a possibilidade de eu usar cheque – com meu nome sujo, nenhuma financeira aprovaria.

Hoje reconheço que essa é a coisa mais perigosa que um consumidor pode fazer. Financiar mais coisas, estando com o nome sujo devido a outra dívida e ainda pagar com cheque é tipo, sei lá, sadomasoquismo financeiro. Nem sei se o nome existe, mas que a prática é comum, ah é!

E a fabricante dos móveis topou fechar negócio. Tudo entregue direito, escolhido a dedo. E uma vantagem: com desconto de IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) que o governo havia concedido na época para incentivar as vendas e “aquecer a economia”, como eles dizem. Se eu, endividado, parecia um bom pagador, quem poderia discordar que eu não pagaria?

E paguei. Claro que não é preciso dizer que também tive alguns cheques devolvidos, outros tantos que tiveram que ser reapresentados – e tudo isso tem custo na conta bancária, dadas as tarifas e outras multas que os bancos cobram por esse tipo de coisa. Mas, no fim, deu certo. E agora que acabou, eles ficam na casa.

Como eu já havia dito, o apartamento é pequeno e pede móveis sob medida. Onde mais eu iria colocá-los? Até o guarda-roupa é preferível que fique, porque uma vez desmontado, nunca mais remontado (pelo menos não por mim). A saída encontrada foi adicionar uma certa margem no valor do imóvel no quesito “pronto para morar”. O comprador adorou a ideia.

E eu mais ainda em poder terminar mais uma grande dívida. Apesar de achar os planejados um xodozinho, eles serão mais bem usados pelos novos donos.

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Casa própria IV – Condomínio atrasado

“E me pague os 14 meses de aluguel!”

Treze meses de condomínio atrasado e uma bolada a pagar de multa e juros. Quase superei o Seu Madruga, que sempre ficou devendo 14 meses de aluguel. Ao fechar o negócio para a venda do apartamento, era necessário deixar o imóvel “um brinco”, inclusive no quesito de contas em dia – e o condomínio havia sido um dos primeiros que eu deixara de pagar quando a situação apertou.

A mensalidade era pequena: R$ 200 por apartamento, em um condomínio com bons equipamentos de lazer, como piscina, salão fitness, salão de festa, churrasqueira com espaço gourmet, brinquedoteca, quadra de futebol, minipista de skate, etc. A área comum estava sempre bem cuidada e o prédio ainda estava novinho em folha, sem grandes custos aos moradores.

Segundo o site Finanças Práticas, esses extras costumam fazer grande efeito na conta. O baixo custo das despesas condominiais explica-se pelo número de unidades do rateio: três torres com 18 andares e seis apartamentos por andar – 324 condôminos. O prédio era um achado na região, principalmente da ótica do preço do condomínio.

Mas o intuito deste texto não é vender o peixe – nem o apartamento –, mas mostrar que uma conta que às vezes ignoramos pode se tornar um problema no longo prazo. Ao contrário das faturas de cartão de crédito ou do cheque especial, que têm juros estratosféricos; do financiamento de um veículo, cujos atrasos podem acabar em retomada do bem; ou mesmo de um carnê de loja que pode sujar o nome; o condomínio costuma ser relegado ao posto de primeira conta que eu posso atrasar.

Nada mais enganoso. Pela lei, condomínio atrasado deve gerar impedimentos aos devedores e, ao atrasadinho, fica uma enorme conta a pagar no caso de longa displicência com as parcelas. Eu mesmo não tinha onde arranjar R$ 3000 de uma hora pra outra para quitar a dívida.

Reportagem do site UOL mostra que, em maio deste ano, o número de ações condominiais quase dobrou em relação a abril. O Secovi-SP (sindicato da habitação) atribui a um quadro de “inadimplência geral” o número.

A melhor saída, como sempre orientam os educadores financeiros, é renegociar. Em conversa direta com a administradora do condomínio, a proposta era de que minha dívida poderia ser parcelada em diversas prestações. Mas, para não atrasar a negociação com o novo comprador da minha casa, consegui o abatimento de quase todas as multas e juros. No fim das contas, consegui pagar praticamente o bruto do que eu devia à empresa.

Mas o proprietário não deve se enganar, como reforça o Finanças Práticas. “O que parece um detalhe pode mesmo se tornar um peso considerável no seu bolso! Portanto, se for financiar a compra do sonhado imóvel, lembre-se que, além das parcelas, terá de arcar com o valor mensal do condomínio. Faça as contas para ter certeza de que a decisão vai caber no seu orçamento.”

Se tem dúvidas sobre condomínio, o UOL tem um site especial com dezenas de perguntas e respostas de direitos e deveres dos condôminos.

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Casa própria III – Alugar ou vender?

Antes de decidir pela venda, ouvi um sem número de conselhos, dicas e orientações de alugar o apartamento. Manter o imóvel próprio ou pagar aluguel é sempre motivo de embates e disputas entre educadores financeiros, com argumentos plausíveis tanto para quem quer ter o próprio imóvel quanto para quem pretende locar um. Como resolver a questão de forma prática?

Sem ter feito a escolha, era preciso que antes eu resolvesse outro problema: sairia do apartamento para ir morar onde? Minha avó foi quem ofereceu abrigo. Ela mora em uma casa grande (de 90 m²) que, por força das circunstâncias familiares, havia passado por uma reforma e virado duas casas menores, de 45m² cada uma. Para quem mora sozinho, não há nada melhor do que um cantinho aconchegante.

Resolvida a questão da acomodação, era hora de pensar como sair das dívidas. Nos últimos meses, eu havia atrasado parcelas do financiamento e a terceira estava para vencer – o que me colocaria contra a parede em uma ação de retomada do imóvel pelo banco. O condomínio estava sem ser pago havia pelo menos um ano. Os móveis ainda não tinham dado um fôlego no parcelamento. E eu ainda contava com um empréstimo consignado que eu peguei para cobrir o rombo do cheque especial causado pelo carro – como já contei aqui no Chega de Dívida.

Era questão de vida ou morte sentar e colocar esses números todos na ponta do lápis. Essa orientação, quando estamos endividados, vale ouro. Executar essa tarefa da forma correta, não tem preço. Arredondando, era quase R$ 10 mil que estavam acumulados e precisavam ser pagos urgentemente, entre os quais R$ 3000 de financiamento habitacional.

Na pior das hipóteses, o aluguel deveria cobrir esse rombo logo de cara. É aqui que surge o problema. O economista Marcelo D’Agosto, do blog O Consultor Financeiro, do jornal Valor, aponta que “a combinação de queda das taxas de juros com aumento da disponibilidade de financiamentos provocou uma valorização generalizada dos imóveis residenciais nas grandes cidades brasileiras. Os aluguéis, por sua vez, subiram em ritmo mais moderado e, como consequência, a relação entre o valor do aluguel e o preço do imóvel está menor do que era no passado”.

Reportagem da Globo News mostrou que a variação dos preços de venda tem crescido três vezes mais rapidamente do que o aumento visto nos aluguéis.

Assista: Imoveis: saiba como decidir se deve alugar ou comprar

Do meu lado do balcão, o aluguel me renderia menos do que a venda em qualquer hipótese. Se eu fosse o comprador/inquilino, a relação penderia para o aluguel. “Para os pragmáticos é tentadora a possibilidade de ‘realizar o lucro’, como dizem os operadores do mercado de ações: vender na alta um ativo que foi comprado quando o mercado estava em baixa.” Por isso pesou a venda em detrimento da locação.

Os mais conservadores vão argumentar que o imóvel é o melhor investimento, que financiar a casa garante um espaço para chamar de seu e que é bom ter uma casa que na hora do aperto dê para vender, e blá-blá-bla. O educador financeiro Conrado Navarro, do blog Dinheirama, explica que “são tantos os argumentos subjetivos usados para tentar enterrar a matemática, que muitas vezes há a impressão de estar lidando com mais um tabu”.

Nenhum inquilino toparia cobrir minha dívida como garantia ou fiança do aluguel, aquele valor que se paga para entrar no imóvel a fim de cobrir eventuais calotes. Ademais, o financiamento fora feito visando a um casamento que não ocorreu. E, como último argumento, eu sairia de uma casa e não teria acabado com as dívidas de uma vez. Sendo assim, seriam juros e juros a mais que eu continuaria pagando aos bancos.

Era hora de parar com isso e passar a pensar em pagar juros para mim mesmo. E para quem está no mesmo dilema, vale mais ter o montante da casa transformado em grana líquida aplicada e pagar um aluguel usando o rendimento mensal em vez de financiar o imóvel próprio.

A conta pode ser vista no blog Dinheirama. Navarro diz que é preciso deixar o sentimentalismo de lado para “calcular e decidir o que é mais interessante. Pare de querer apenas ajeitar seu futuro tendo um lugar pra morar e pense em formar um patrimônio capaz de permitir que more onde quiser, inclusive em um imóvel de padrão muito melhor que aquele que gostaria de comprar. Inteligência financeira faz bem ao seu bolso, pode crer”. Tô com ele!

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Casa própria II – Custos escondidos

Reforma e acabamento podem custar mais de 20% do preço do imóvel, dizem especialistas

Quem pensa que comprar a casa é simplesmente conseguir pagar a parcela do financiamento e decorar o “lar doce lar” está redondamente enganado. Há custos extras que causam rombos bem visíveis na conta bancária. Estou falando de impostos, reformas e outras taxas jurídicas e cartoriais.

Qual não foi minha surpresa ao tentar me mudar para o apartamento, lá em 2010, e ter que reformar a casa para entrar nela. Os apartamentos, por mais novos que sejam, precisam de pisos, janelas (o meu veio sem a da lavanderia, devido a um padrão da construção), luminárias, chuveiro, varal, torneiras e uma infinidade de outras pequenices que podem passar de 20% do valor do imóvel.

As construtoras deixam ao gosto do cliente o acabamento. Mas, para quem não se planeja e não coloca esse tipo de gasto na conta da casa própria, esse ralo pode causar um grande susto.

Há financiamentos em que há parcelas semestrais e anuais de amortização (não era o meu caso), mas para entrar na casa também se paga um alto valor: a chave me custou mais de R$ 6000 e eu ganhava menos de R$ 1500 de salário.

Um especialista que entrevistei em 2010 para uma reportagem do site R7 diz que para o comprador ser efetivado como novo dono ele precisa pagar impostos, como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), e registrar o imóvel no cartório da cidade.

Uma reportagem do site InfoMoney mostra que “no financiamento imobiliário é o comprador que deve custear o serviço de despachante e as taxas sobre a avaliação do bem e dos documentos jurídicos que compõem o processo de financiamento, que podem variar de R$ 1 mil a R$ 2 mil dependendo da instituição financeira e o valor do imóvel”.

Só não tive IPTU (Imposto sobre a Propriedade predial e Territorial Urbana) por causa da metragem do imóvel, mas esse imposto vale 1% sobre o valor venal da moradia. Ao vender, ainda terei que deixar 6% do valor da venda para o corretor que encontrar comprador interessado e averbar a transferência do imóvel a um novo dono.

Se um apartamento foi vendido por R$ 300 mil, R$ 18 mil vão para a imobiliária e para o corretor. Nada mal para um mercado em expansão. Quero ver mesmo como vai ficar se a bolha imobiliária estourar após o boom.

Se eu pudesse, teria transformado meu apartamento pequeno em uma casa funcional como a desse sujeito do vídeo. Claro que os planejados devem custar mais do que o imóvel em si, mas que fica incrível depois da reforma, fica. Não é?

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Casa própria I – Boom dos imóveis

Nunca foi tão fácil e tão caro comprar a casa própria como nos últimos anos. O mercado imobiliário teve um boom espetacular nos preços causado pelo aumento no crédito, principalmente de 2007 para cá, e pela melhoria geral na renda dos consumidores, que vem num crescente desde o começo dos anos 2000. Entrei no mercado em meados de 2007, como já contei em outro post do Chega de Dívida.

Uma pesquisa publicada pelo site InfoMoney mostra que o maior sonho de consumo da classe C é ter uma casa para chamar de sua. Isso tem feito com que o preço das moradias nas principais regiões metropolitanas do Brasil não parasse de subir desde então.

Nos últimos meses, tem havido uma estabilização causada pela queda na procura. Isso significa que muita gente que poderia se comprometer a comprar uma casa já a encontrou – e quem ainda não comprou, agora acha tudo muito caro. Uma conhecida minha acabou de desembolsar R$ 300 mil para comprar um apartamento de 50 m² em uma boa região de São Paulo, com metrô perto. Esse mesmo apartamento, cinco anos atrás, custava em torno de R$ 160 mil. De acordo com o Índice Fipe/Zap, que mede a variação de preços dos anúncios de imóveis para vender, só em São Paulo, entre fevereiro de 2008 e julho de 2012, a valorização no m² acumulou 144,1%. Cresceu uma vez e meia.

Eu comprei meu apartamento na planta e obtive um financiamento sem entrada. De R$ 90 mil, hoje há quem pague mais de R$ 200 mil por um apartamento similar, de 50 m², na mesma região do meu. Olho para a minha casa, com poucos móveis e parcelas atrasadas, pensando que essa é a melhor hora para vender.

Dois argumentos corroboram a decisão. O primeiro é macroeconômico: o mercado imobiliário brasileiro vai esfriar, após vários anos de altas fortes. Quem comprou o imóvel antes de 2008, entrou antes do boom e conseguiu pagar barato por casas e apartamentos. O ápice foi em 2011, como mostram gráficos divulgados pelo site Investpedia. Comprar casa agora significa perder dinheiro.

O economista Samy Dana, que é professor da FGV (Fundação Getúlio Vargas), diz em uma análise publicada em seu blog que o preço dos imóveis só tende a cair daqui pra frente, para acomodar a nova realidade do mercado de grande oferta e valores “muito acima do razoável”. A partir de 2014 isso será ainda mais sensível: tem gente comprando para alugar durante a Copa. Acabado o evento, haverá imóveis vazios, o que provocaria um movimento de venda generalizado – o que leva a queda de preços.

Se isso vai acontecer ou não, é difícil confirmar. Mas que os preços de venda apontam para uma bolha, isso é indiscutível. O blog Bolha Imobiliária no Brasil tem um lema bastante interessante sobre a questão: “pague o preço justo, para não pagar o pato”.

O segundo argumento é pessoal: com dívidas pesadas, a liquidação de um bem (transformação de um ativo em moeda, como dizem os economistas) é uma forma de restaurar a saúde financeira. Como ainda há contas a renegociar, empréstimos para quitar e um carro que virou um elefante branco na minha mão, a casa é o bem de maior rentabilidade que tenho para acabar com as contas atrasadas. É o que diz o especialista em finanças Mauro Halfeld, em coluna na rádio CBN.

OUÇA: “Devo refinanciar ou vender apartamento para pagar dívidas?”

Pensando racionalmente, tenho 26 anos, não tenho filhos, não sou casado, estou em um bom emprego e já estou enrolado com a casa própria. A casa é uma baita conquista pessoal, mas como meu foco ainda é o estudo, transformar a casa em grana para pagar as dívidas é uma mudança que não implica grandes problemas a mais ninguém exceto a mim – e à minha conta bancária.

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